Como calcular o ROI do imóvel alugado

A propriedade é um dos instrumentos de investimento que as pessoas podem utilizar para investir o seu dinheiro e obter lucros. Em muitos aspectos, a propriedade imobiliária é um investimento mais seguro do que o investimento em títulos. Além disso, tal investimento é não só mais seguro mas também mais compreensível para as pessoas que nunca experimentaram o mundo do investimento.

Há duas maneiras de ganhar dinheiro com a compra de propriedades. No primeiro caso, ganha-se dinheiro alugando propriedades.

No segundo caso, ganha-se dinheiro investindo em propriedades a fim de as vender e ganhar na diferença de preço.

Na maioria dos casos, os investidores combinam estes dois objectivos, planeando ganhar dinheiro com os alugueres, mas também contando que o imóvel continue a subir de preço.

Em qualquer caso, é necessário medir o retorno do investimento, e a melhor medida para este fim é o retorno do investimento (ROI).

O que é o retorno dos investimentos (ROI)?

O ROI mostra o lucro que se obtém de um investimento. O retorno do investimento é um indicador chave para compreender o quanto é rentável investir dinheiro num determinado investimento. Significa que se pode avaliar o quão racional é investir num determinado projecto.

Em geral, o ROI pode ser utilizado para qualquer investimento, independentemente do instrumento específico. Pode ser acções, títulos, um depósito num banco ou propriedades.

O cálculo do ROI dos imóveis depende de vários factores, principalmente de como se paga o imóvel: em dinheiro ou através de financiamento com uma hipoteca.

O que é a fórmula ROI

Como o retorno dos investimentos é um rácio, é calculado em termos percentuais.

A fórmula original do ROI parece ser a mesma:

ROI = (Ganho no investimento – Custo do investimento)/Custo do investimento

Além disso, a fórmula pode parecer-se com:

ROI = lucro líquido/custo do investimento

Quais são as armadilhas no cálculo do ROI dos imóveis alugados?

A fórmula do ROI parece suficientemente fácil, mas há muitas armadilhas que deve ter em conta ao calcular o ROI para propriedades de aluguer. Aqui estão apenas alguns exemplos. É preciso ter em conta os custos de reparação, custos de manutenção de propriedades, custos de impostos sobre propriedades, e outras despesas.

Como calcular o ROI do imóvel alugado pago em dinheiro

Primeiro, vejamos o ROI dos imóveis para arrendamento pagos em dinheiro. Isto é mais fácil do que calcular o ROI para imóveis financiados por uma hipoteca.

Vamos fazer algumas suposições:

  • Compra uma propriedade por $100.000 e investe $8.000 em reparações e $2.000 em custos de encerramento.
  • O aluguer é de $1,000 por mês.
  • As despesas gerais (serviços públicos, impostos, seguros) são de $400 por mês.

Agora vamos calcular o ganho líquido do investimento e o custo do investimento um ano depois.

  • O custo do investimento será de 110.000 dólares.
  • Ganhará $12.000 no aluguer.
  • As suas despesas gerais serão de $4,800
  • O ganho líquido seria de $7,200

Agora, vamos calcular o ROI. Para o fazer, deve dividir o ganho líquido pelo custo do investimento. O ROI seria $7,200/$110,000 = 0,0655 ou 6,55%.

Como calcular o ROI do imóvel alugado financiado por hipoteca

Este cálculo é mais difícil, uma vez que deve calcular as despesas de financiamento hipotecário.

Vamos fazer algumas suposições:

  • O adiantamento da hipoteca foi de $30.000 (ou 30% do montante original).
  • Investiu $8.000 em reparação e pagou $3.500 como custos de encerramento (como para negócios financiados por hipotecas são sempre mais elevados). $11.500 no total.
  • As suas despesas totais foram de $41,500
  • O aluguer é de $1,000 por mês.
  • As despesas gerais (serviços públicos, impostos, seguros) são de $400 por mês.
  • Aceitou uma hipoteca com uma taxa de juro fixa de 3% durante 30 anos. O seu pagamento mensal seria de $427
  • O ganho líquido mensal seria de $1,000 – $827 = $173
  • O ganho líquido para o ano seria de $2076

Agora, vamos calcular o ROI. Para tal, precisamos de dividir o ganho líquido pelo custo innitial do investimento.

ROI = $2076/$41.500 = 0,050 (ou 5%)

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