A propriedade é um dos instrumentos de investimento que as pessoas podem utilizar para investir o seu dinheiro e obter lucros. Em muitos aspectos, a propriedade imobiliária é um investimento mais seguro do que o investimento em títulos. Além disso, tal investimento é não só mais seguro mas também mais compreensível para as pessoas que nunca experimentaram o mundo do investimento.
Há duas maneiras de ganhar dinheiro com a compra de propriedades. No primeiro caso, ganha-se dinheiro alugando propriedades.
No segundo caso, ganha-se dinheiro investindo em propriedades a fim de as vender e ganhar na diferença de preço.
Na maioria dos casos, os investidores combinam estes dois objectivos, planeando ganhar dinheiro com os alugueres, mas também contando que o imóvel continue a subir de preço.
Em qualquer caso, é necessário medir o retorno do investimento, e a melhor medida para este fim é o retorno do investimento (ROI).
O que é o retorno dos investimentos (ROI)?
O ROI mostra o lucro que se obtém de um investimento. O retorno do investimento é um indicador chave para compreender o quanto é rentável investir dinheiro num determinado investimento. Significa que se pode avaliar o quão racional é investir num determinado projecto.
Em geral, o ROI pode ser utilizado para qualquer investimento, independentemente do instrumento específico. Pode ser acções, títulos, um depósito num banco ou propriedades.
O cálculo do ROI dos imóveis depende de vários factores, principalmente de como se paga o imóvel: em dinheiro ou através de financiamento com uma hipoteca.
O que é a fórmula ROI
Como o retorno dos investimentos é um rácio, é calculado em termos percentuais.
A fórmula original do ROI parece ser a mesma:
ROI = (Ganho no investimento – Custo do investimento)/Custo do investimento
Além disso, a fórmula pode parecer-se com:
ROI = lucro líquido/custo do investimento
Quais são as armadilhas no cálculo do ROI dos imóveis alugados?
A fórmula do ROI parece suficientemente fácil, mas há muitas armadilhas que deve ter em conta ao calcular o ROI para propriedades de aluguer. Aqui estão apenas alguns exemplos. É preciso ter em conta os custos de reparação, custos de manutenção de propriedades, custos de impostos sobre propriedades, e outras despesas.
Como calcular o ROI do imóvel alugado pago em dinheiro
Primeiro, vejamos o ROI dos imóveis para arrendamento pagos em dinheiro. Isto é mais fácil do que calcular o ROI para imóveis financiados por uma hipoteca.
Vamos fazer algumas suposições:
- Compra uma propriedade por $100.000 e investe $8.000 em reparações e $2.000 em custos de encerramento.
- O aluguer é de $1,000 por mês.
- As despesas gerais (serviços públicos, impostos, seguros) são de $400 por mês.
Agora vamos calcular o ganho líquido do investimento e o custo do investimento um ano depois.
- O custo do investimento será de 110.000 dólares.
- Ganhará $12.000 no aluguer.
- As suas despesas gerais serão de $4,800
- O ganho líquido seria de $7,200
Agora, vamos calcular o ROI. Para o fazer, deve dividir o ganho líquido pelo custo do investimento. O ROI seria $7,200/$110,000 = 0,0655 ou 6,55%.
Como calcular o ROI do imóvel alugado financiado por hipoteca
Este cálculo é mais difícil, uma vez que deve calcular as despesas de financiamento hipotecário.
Vamos fazer algumas suposições:
- O adiantamento da hipoteca foi de $30.000 (ou 30% do montante original).
- Investiu $8.000 em reparação e pagou $3.500 como custos de encerramento (como para negócios financiados por hipotecas são sempre mais elevados). $11.500 no total.
- As suas despesas totais foram de $41,500
- O aluguer é de $1,000 por mês.
- As despesas gerais (serviços públicos, impostos, seguros) são de $400 por mês.
- Aceitou uma hipoteca com uma taxa de juro fixa de 3% durante 30 anos. O seu pagamento mensal seria de $427
- O ganho líquido mensal seria de $1,000 – $827 = $173
- O ganho líquido para o ano seria de $2076
Agora, vamos calcular o ROI. Para tal, precisamos de dividir o ganho líquido pelo custo innitial do investimento.
ROI = $2076/$41.500 = 0,050 (ou 5%)
